中原按揭:儘管拆息或有機會出現波幅本港按息仍處下行走勢 X

19/06/2025 13:05

<匯港通訊> 美國聯儲局於2025年6月19日宣布第4次議息會議結果,維持聯邦基金利率於4.25厘至4.5厘不變,符合市場預期,連續四次會議按兵不動。具指標性的匯豐銀行已宣布最優惠利率(P)維持於5.25%同符市場預期。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,聯儲局一如市場預期維持利率不變,以便觀望市場形勢包括貿易談判進展、中東局勢,以及通脹與就業市場數據等;預期美息在年內仍處回落周期,預計下半年美國有機會再次減息,年內美國減息或達兩次合共半厘,利率回落至4厘之下,未來逐步降至3厘多水平;基於本港拆息已提早下跌紓減銀行資金成本,預期下半年當美國減息本港銀行將會跟隨下調最優惠利率,本港銀行去年提速減 P 累達0.625厘後,今年 P 減幅尚餘0.25厘,今年美國將繼續減息而港 P 將會進一步下調0.25厘後完成減 P 周期,屆時以 P 按為基準之 H 按封頂息率將減至3.25%,封頂息率下跌有利按揭申請人的入息水平要求降低(現時銀行以H按封頂息率計算入要水平要求),有利支持樓市。基於目前拆息已跌至 H 按息低於封頂息水平,H 按實際息率視乎拆息上落走勢及幅度。

王美鳳指出,5月初市場資金短時間湧入推高銀行體系結餘導致拆息下挫,與樓按相關的1個月拆息由5月初之3.98%急跌至5月26日0.569%月內新低,6月2日曾單日升0.3厘重上0.89%後,及後回落至今年新低0.52%(6月17日),今日1個月拆息0.54%仍維持低位,較5月初跌幅達3.44厘。H 按息由5月前為3.5%(封頂水平)跌至1.82%(6月17日),6月至今 H 按息介乎1.82%至2.19%,H 按息持續處低於封頂息率之下(以市場主要 H 按息 H+1.3% 計;封頂息率 P-1.75%;P:5.25%)。拆息下挫令供樓利息下跌,業主得以受惠。

但需留意,港元拆息下跌令港美息差驟然拉闊至逾3.5厘之現象在過往罕見,過往當港美息差拉闊至1厘多以上已吸引套息活動,但基於美匯跌勢、減持美元資產活動增多,導致即使港美息差拉闊亦令套息活動較往常減慢,但由於美息已高於港息已超逾3.5厘大幅度差距,故仍會吸引市場出現套息活動,但套息規模料較以往少。

近日港匯轉弱已臨近7.85水平,不排除短期內將觸及弱方兌換保證令金管局需被動入市促使銀行體系結餘減少,基於港息異常大幅度低於美息相信已引發套息活動增加、加上半年結季節性等因素,相信港元拆息或將會有所回升;但預料港美息差仍會較以往拉闊,加上下半年美國再次減息機會亦大,料港息仍會低於今年5月前水平,料本港H按息較主要在現有水平1.84%以及2厘至3厘區間上落。港元拆息走向將會受港元需求、套息活動、季節性因素、資金流向、資金配置影響而調整,拆息上落波幅仍甚大,H 按申請人需注意選擇設有封頂息率之 H 按計劃,封頂息率以市場優惠 P 按息水平一致為佳,以保障一旦拆息回升,H 按用家仍可以不高於封頂息供樓。

樓巿方面,王美鳳表示,5月起資金流入本港觸發拆息跌勢,令市場主流 H 按息由3.5%大幅下跌低至1.82%(6月17日),持續處於三年來低水平,H 按息減幅高達1.68厘,以30年期計,每月供樓金額減少達兩成,按息下跌直接減輕供樓人士及置業人士的供樓負擔,有利支持樓市。

王美鳳續指,自5月起受惠按息大幅下跌、供樓負擔顯著減輕、加上「供平過租」推動「轉租為買」需求增加、按息與定存息同步下降令買樓收租吸引力上升,近月無論一二手樓市交投均顯著增加,樓市出現回暖向好,儘管拆息或有機會出現波幅,本港按息整體仍處下行走勢,承接去年減息步伐,今年按息較去年進一步回落,下半年美國減息機會仍大,當美國減息料本港銀行亦會跟隨減 P(最優惠利率),屆時 H 按之封頂息率(以 P 按計,現主要為3.5%(P-1.75%;5.25%)將會下降,置業人士之入息水平要求亦可隨之降低,有利支持樓市。 (BC)

#中原按揭 #王美鳳 (BC)

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