曾煥平料中小型樓價今年跌5% 港樓市的曙光漂浮不定也比較遠 X

09/07/2025 17:15

<匯港通訊> 仲量聯行香港主席曾煥平表示，在未來六個月，發展商仍需持續對新盤減價出售，以確保去貨速度。若市場認為 HIBOR 將長期維持2厘以下，則低利率環境有望促進住宅銷售。受非本地專才及學生入境持續增加帶動，住宅租金料將突破歷史新高。而樓價方面，預期中小型住宅價格今年將下跌5%。此外，受業主財困影響而放售的商用物業增加，影響同時持有豪宅物業的業主，因此，對豪宅樓價預測從原先的下跌5%調整至下跌5-10%。豪宅租金價格則料升0-5%。

他還認為，香港樓市的曙光漂浮不定，也比較遠，目前美國總統特朗普的政策也總是不確定，HIBOR的環境也還沒有定數。另外，香港樓價下行間接影響香港消費，對香港整體經濟都有影響。

他預計今年負資產數字，政府數據是4萬多，但是他認為並沒有反應全部情況。

他表示，預計到今年底，市場需要56.7個月(即4年7個多月)來消化全部庫存，高於2015至2021年間51.3個月(4月2個多月)的平均值，為此發展商必須持續減價，令樓價回調的時間進一步拖長。預料樓價將要到2026年後期，當庫存回落至健康水平，才有望持續復甦。

樓市好淡因素爭持，樓價走勢缺乏清晰方向。HIBOR 下跌、股市上漲，以及300萬至400萬港元樓宇的印花稅下調均利好樓市；然而，地緣政治不確定性、負資產水平創22年新高、新盤以七折以上推售、以及潛在的商業地產危機，均為市場帶來重大阻力。

不過，宏觀經濟指標顯示樓價跌幅或會放緩。受惠於定期存款規模較2021年水平倍增，在租金回報率與存款利率利差持續擴闊的帶動下，資金或會轉投地產市場。此外，人才簽證計劃帶動的人口增長(首季共發出2.7萬個簽證)率先推動了租賃需求，其後或進一步刺激置業需求。

至於香港整體商業房地產，曾煥平表示，主要甲級寫字樓情況健康(financially sound)，這些發展商將繼續出租其項目。至於中小型發展商，它們有資金困難情況。

政府計劃於今年下半年推出北部都會區「片區開發」試點土地招標，2024年底公布的初步方案目前已收到22份意向書。

然而，當前市況會削弱投資者的投資興趣。信貸緊縮也增加了發展商的融資成本，新盤持續減價亦影響潛在利潤。發展商還須承擔地盤平整、基建工程、道路及休憩空間建造等責任，以及將非住宅用地歸還政府，種種因素均可能限制盈利空間，降低私營機構的參建意願。

仲量聯行評估及諮詢部主管區建強提出以下建議：
1）利潤分紅模式：政府可從住宅銷售利潤中分取餘款，通過分期支付方式減輕發展商財務壓力；
2）彈性建築規約：考慮到片區規模，應允許發展商在公共基建等環節遇到問題時進行靈活調整。
3）政府技術指引：就公共基建發展提供充分指導。

他認為，考慮到目前新盤庫存量高企，以及未來五年資助出售房屋年均供應量將達1.13萬伙，市場需要更多時間消化現有和即將推出的公私營項目供應。因此，合理的策略應為集中發展北部都會區，並暫緩交椅洲人工島計劃，直至預期的住宅供應無法滿足需求為止。

曾煥平補充道，政府不應「地價行先」，其中一個因素是現在建築費很貴，政府應該降低建築費。（JJ）

#仲量聯行 #曾煥平

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