交銀國際下調順豐房托(02191)目標價19% 維持「買入」 X

08/04/2026 10:38

<匯港通訊> 交銀國際發報告指,下調順豐房托(02191)目標價18.75%,從3.84港元降至3.12港元,維持「買入」評級,基於續租後租金水平調整的實際影響,下調收入及分派預測。相信近期的股價大致反映續租影響，而其股息率約9%仍有一定吸引力。

順豐房托2025年運營穩健。全年經調整收入同比增2%至4.604億港元，經調整物業收入淨額同比增6.2%至 3.837億港元，主要得益於成本控制。其中物業營運支出同比減15%至7670萬港元，其中物業管理費及維修保養費分別下降11.4%及52.7%。可供分派營收同比增2.4%至2.4億港元，全年每基金單位分派26.33港仙，分紅比例為90%。受市場調整影響，物業組合估值同比減8.3%至61.71億港元，每基金單位資產淨值降至3.88港元。

該公司2025年末出租率達96.9%，雖較上年下降1.1個百分點，但仍處於業界高點。2025年底總負債32.285億港元，較上年減少2.2%，資產負債比率38.5%，較去年同期上升2.6個百分點。

該公司續租協議租金回歸市場水平。2026年3月，順豐房托完成與順豐集團的租約續期，覆蓋總可出租面積83.9%，租期2-5年不等。此次續租核心條款調整包括：租金及管理費下調20-45%，往後年租金增長率降至0-2%（原3-5%），同時明確續約選擇權及終止條款。租金下調短期內將壓制收入，該行預期2026/2027年收入將分別同比減14.3%/7.3%。但長期來看，續租成功鎖定核心租戶，避免大額空置風險，且租金水平回歸市場水平，保障長期收入穩定性。 (JJ)

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